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KB스타, 공모가 대비 ‘뚝’ 리츠주 ‘스타’될까?

-벨기에·영국 프라임 오피스 보유, 연 수익률 7.7% 예상

김성진 기자(topgolf1@daum.net) | 기사입력 2022/09/06 [08:51]

KB스타, 공모가 대비 ‘뚝’ 리츠주 ‘스타’될까?

-벨기에·영국 프라임 오피스 보유, 연 수익률 7.7% 예상

김성진 기자 | 입력 : 2022/09/06 [08:51]

 

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내달 상장을 앞둔 KB스타리츠가 공모가 대비 수익률이 부진한 리츠의 대장주가 될지 업계의 관심이 쏠리고 있다.

 

한국거래소에 따르면 KB스타리츠는 오는 6~7일 수요예측을 거쳐 15~16일 청약을 진행한 후 10월 초 유가증권시장에 상장할 예정이다. 총 발행 주식 수는 3070만 주로 이번 공모를 통해 1535억 원을 조달한다. 대표 주관사는 KB증권이다.

 

문제는 새내기 상장 리츠주들이 공모가 대비 수익률이 부진한 상황이라는 점이다.

 

KB증권에 따르면 2020년 12월 상장한 ESR 켄달스퀘어리츠의 공모가 대비 수익률은 지난달 31일 기준 10.4%다. 코람코에너지리츠(‘20년 8월, 6.8%), 코람코더원리츠(’22년 3월, 7.8%)를 제외하면, 제이알글로벌리츠(’20년 8월, -7.1%), 디앤디플랫폼리츠(’21년 8월, -7.9%), 신한서부티엔디리츠(‘21년 12월, -4.1%), , NH올원리츠(‘21년 11월, -9%), 이지스밸류리츠(’20년 7월, -1.4%), 미래에셋글로벌리츠(‘21년 12월, -3.3%), 이지스레지던스리츠(’20년 8월, -6.1%), 마스턴프리미어리츠(‘22년 5월, -0.6%) 등의 수익률이 대부분 마이너스를 기록하고 있다.

 

상황이 이렇다 보니 상장을 앞둔 KB스타리츠의 모멘텀이 무엇인지 관심이 쏠린다.

 

우선 이 리츠는 벨기에 노스갤럭시타워(브뤼셀 CBD권역), 영국 삼성유럽HQ(런던권역 Chertsey) 등의 프라임 오피스를 기초자산으로 보유하고 있다.

 

100% 지분증권을 보유하고 있는 벨기에 ‘노스갤럭시타워’는 다양한 기업 및 국제기구가 밀집한 브뤼셀 CBD 권역에서도 우수한 입지에 위치하고 있다. 우량 임차인인 벨기에 재무부가 99.65% 임대하고 있는 안정적인 자산이다. 준공 당시 벨기에 재무부 맞춤형 데이터센터를 설계 완료했으며 향후 임차인인 벨기에 재무부가 자기 자본 약 680억 원을 투입해 추가 리모델링할 계획이다. 현재 잔여 임차 기간은 9.3년이다.

 

영국일반사모부동산투자신탁의 수익증권을 89% 보유하고 있는 ‘삼성유럽HQ’는 런던권역의 Chertsey에 위치한 프라임 오피스 빌딩이다. 우량한 신용도를 가진 삼성전자가 20년간 100% 단독 임차 중인 곳이다. 자산 매입 당시 임차인이 약 250억 원의 자금을 투입해 대수선을 완료한 바 있으며 삼성전자 유럽 총괄법인으로서 주변 사업 부문을 본 자산으로 통합 완료했다. 본 펀드 만기일은 2024년 12월까지이며, 잔여 임차 기간은 17.4년이다.

 

사측에 따르면 KB스타리츠의 연 환산 예상 배당수익률은 7.76%(8월 30일 기준 추정치) 수준으로 매력적인 수익률을 기대할 수 있다. 상대적으로 높은 수익률은 자산의 안정성에 기반한 것으로 낮은 공실률 유지를 통한 배당 재원인 안정적 임대료 수취가 가능하기 때문이다. 또 타 리츠와 회계 결산기를 차별화한 1, 7월 반기배당으로 지정해 투자자가 타 투자 자산과 혼합해 투자할 경우 투자 포트폴리오 내에서 최적의 현금 흐름 창출 및 월 배당 상품까지 구성할 수 있어 투자 매력도를 높일 예정이다.

 

금리 인상의 시기 리스크 관리와 중장기 운용 방안을 마련해 투자자의 만족도도 높일 방침이다. 금리 인상에 대한 대책으로 물가 상승과 연동한 임대료 상승효과 및 일부 자산 선순위대출의 고정금리 헤지 등을 활용하여 금리 인상에 적극 대응할 방침이다.

 

이밖에 벨기에 물가지수(Health Index), 영국의 소매 물가지수(RPI, Retail Price Index) 연누적 상승분을 반영한 임대료 인상이 가능하여 금리 인상에 따른 이자 비용 상승에 대한 부담 완화가 가능하다. 비교적 낮은 고정금리로 장기 부채 조달을 완료해 금리가 인상되는 시기에도 안정성을 추구하고 있다.

 

임현규 KB자산운용 본부장은 “KB스타리츠는 KB금융그룹이 처음으로 선보이는 영속형 상장 리츠로 KB금융의 모든 역량을 동원해 국내 대표 리츠로 성장시킬 것”이라며 “10년 내 자산 10조 규모의 국내 최대 공모 상장 리츠로 도약하는 것이 목표”라고 전했다.

 
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